税金相談室
2007年10月10日 22:00:00
譲渡益の計算

質問:不動産を売却すると、その譲渡益に税金が課されますが、譲渡益の計算方法を教えてください。
答え:米国では、個人が所有する不動産を売却して得た譲渡益 (キャピタル・ゲイン、売却益ともよばれる) は、連邦税と州税が課されます。「主たる住居」の譲渡益については、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルまでが免税 (非課税)となります。免税限度額を超えた譲渡益は、連邦税が15%のキャピタル・ゲイン税率で、そして州税が通常の税率で課税されます。
一方、譲渡損が生じた場合、他の所得との損益通算は認められません。ただし、住宅の一部分だけ、または一定期間だけ、個人居住と事業や賃貸の両方の目的に使用していた場合は、取り扱いが異なります。主たる住居以外の不動産、たとえば2軒目の住宅や別荘、投資不動産、賃貸不動産などを売却した場合に生じる譲渡益は、全額が課税対象となります。
日本では、不動産売却によって得た長期譲渡所得 (5年超保有) に対して15%の所得税と5%の住民税が課されます。短期譲渡所得 (5年以下保有) に対しては30%の所得税と9%の住民税が課されます。また譲渡損が生じた場合、一定条件を満たせば他の所得との損益通算が認められます。
不動産の譲渡益は、不動産を売却することによって生じるゲインであり、次のように計算します。
譲渡益=(1)収入金額―((2)取得費+(3)譲渡費用)
(1) 収入金額
収入金額は、不動産 (土地や建物) を売却したことによって売主から受け取る金銭の額 (売却価格) です。たとえば、土地建物を現物出資してその代償として株式発行を受ける場合のように、金銭以外の物や権利で受け取ると、その物や権利の価値が収入金額となります。また、家具や芝刈り機のように、不動産の永久付属物ではなく、切り離して値段が付けられる動産(パーソナル・プロパティー)が売却価格の中に含まれている場合は、不動産の売り上げから切り離して別途報告する必要があります。
(2)取得費
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入時にかかったクロージング費用、設備費や改良費なども含まれます。贈与、相続、または遺贈によって土地建物を取得した場合、取得時の時価を取得費とします。
★減価償却
不動産を人に貸して賃貸収入を得ていた場合、あるいは事業に使用していた場合、取得費は、減価償却累積額によって減額した金額となります。
★取得費が分からないとき
日本の税法上、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。5%推定取得費の規定は米国では通用しません。
★クロージング費用とは、次のものを差します。
① 登録料 (Recording fees)
② 登録免許税 (Recording license tax)
③ 不動産取得税 (Real estate acquisition tax)
④ 不動産譲渡税 (Real estate transfer tax)
⑤ 不動産権利要約書費用(Abstract fees)
⑥ 弁護士費用 (Legal fees)
⑦ 測量費 (Survey fees)
⑧ 鑑定料(Appraisal fees)
⑨ 借主がいる不動産を購入する際の立退料 (Eviction fees)
⑩ 所有権利保険料(Owner's title insurance)
⑪ 水道光熱サービス加入費用
⑫ 買い手が負担した売り手諸費用(売り手の固定資産税、延滞利息、抵当証書料、修繕費、不動産周旋手数料など)
⑬ 特別土地保有税 (Land ownership special tax)
⑭ 印紙税 (Stamp tax)
⑮ 所有権を確保するために要した訴訟費用(Litigation fees)
クロージング費用のうち取得費に含まれないものもあります。
① 火災保険料、損害保険料 (Insurance premiums)
② 住宅ローン(Mortgage loan)取得にかかわる諸費用、モーゲージ保険料、ローン引受料、信用調査料、貸付鑑定料など
③ クロージング日以前に入居したため請求された不動産賃貸料、水道光熱費、不動産管理費など
(3)譲渡費用
譲渡費用とは、土地建物を売るために直接かかった費用で、次のものが考えられます。
① 不動産周旋手数料 (Realestate commission)
② 弁護士費用 (Legalfees)
③ 宣伝料 (Advertising expenses)
④ 借家人に家屋を明け渡しさせるための立退料 (Eviction fees)
⑤ 印紙税 (Stamp tax)
⑥ 更に有利な条件で売るために支払った違約金 (Cancellation fees)
⑦ 土地を売るための建物取壊費用 (Demolition expenses)、建物損失額 (Building losses)