税金相談室

レント所得 Q：住宅を人に貸していてレント収入があります。税金の申告をどのようにしたらいいか教えて下さい。 A： ① ネット・レント 　住宅を人に貸してレント収入を受け取っている場合、レント収入がそのまま課税対象となるわけではありません。レント収入から固定資産税、支払利子、修繕費、管理費、維持費、保険料、減価償却費などの必要経費を差し引いて算出したネット・レント純利益が課税対象となります。居住者は、アメリカ国内にある住宅からのレント収入と同様に、アメリカ国外にある住宅からのレント収入も同じ方法でネット・レント純利益を算出し、その金額を給与、利子、配当所得などのほかのすべての所得と合算した合計額が通常の個人所得税の対象となります。 　ネット・レントはＩＲＳのスケジュールＥに詳細を記入して計算します。 ② 減価償却 　減価償却の計算は、まず住宅の取得価格のうち土地該当部分を除いた建物部分のコストを把握し、耐用年数を27・５年として定額法を適用して行います。すなわち毎年27・５分の１ずつ減価償却費（ＭＡＣＲＳ制度）として控除します。この計算は鉄筋、木造、新築、中古の区別なく、一様に適用されます。日本にある住宅のレント収入を、アメリカの税務申告書上、報告する場合の建物部分の減価償却は、耐用年数を40年として、定額法で計算します。 ③ レンタル・ロスの相殺控除 　ネット・レントが純利益でなく、純損失（レンタル・ロス）となる場合でも、給与、利子、配当などほかの所得との損失通算による相殺控除には制度が設けられているため、高額所得者がその恩恵を享受することはできません。レンタル・ロスの相殺控除が認められるためには、まず納税者が積極的に賃貸活動に関与している必要があります。管理会社が間に入っている場合でも、テナントの募集、テナントとの交渉、修理の手配などに関して常に決定権を行使していれば賃貸活動に関与していることになります。 　レンタル・ロスの相殺控除は、受動的損失の規定の適用により１年に２万５０００ドルまでという限度額が設けられています。ただし調整総所得が10万ドル以下の納税者は２万５０００ドル全額の相殺控除が認められます。調整総所得が10万ドルを超えると相殺控除額は段階的に減額し、調整総所得が15万ドルに達すると、相殺控除はゼロとなります。すなわち年収15万ドル超の高額所得者は、レンタル・ロスがあっても、ほかの所得との相殺控除は認められないわけです。 　相殺控除が認められなかったレンタル・ロスは、ほかの年度へ繰り延べることが認められます。家賃の値上げや必要経費の減少などにより、ネット・レントが純利益に転じた年度の相殺控除に充てること、また住宅を売却した際の売却益計算上で、控除することができます。 KPMG特別顧問　米国公認会計士　大島襄