税金相談室

Q：住宅を所有している場合、家賃を支払うより節税上得をすると聞きますが、どうしてですか？

A：住宅を購入すると税金上有利になる点を具体的に検討します。住宅の購入に際しては、購入価格の一部を頭金として支払い、残りは銀行などから借り入れた住宅ローンをあてがって支払うのが一般的です。毎月、金融機関へ支払う住宅ローンの返済額の中に含まれる支払利子は、所得税の計算上控除が認められます。また住宅所有者が支払う固定資産税も同様に所得控除の対象となります（左の図の例参照）。仮に、住宅ローンの返済額と固定資産税の合計額と、年間の家賃がほぼ同額、すなわち、賃貸料と、住宅購入後の「住居費」の支払額に、差がないとします。家賃は税金の控除が認められないのに対して、住宅を所有している場合「住居費」の大部分が、所得税の計算上控除できるため、所得税の還付という形で実質的な恩恵を受けられるのです。適格住宅ローンとして認められるためには、次の３条件を満たす必要があります。① 住宅は２軒まで ② 上限借入額は１００万ドル ③ 住宅を担保にしている住宅を購入して、所有することによる節税効果に関して、さらに次が挙げられます。ポイント：住宅ローンの取得時に、借り手が支払う割増利子である「ポイント」は、融資年度に全額控除。ポイントはローン借入額の１パーセントから３パーセントで、かなりの金額になる。住宅エクィティー・ローン：所有している住宅の市場価値から、住宅ローン残高差し引き後の正味資産価値（エクィティー）を担保にして行う借入を住宅エクィティー・ローンと呼びます。住宅エクィティー・ローンの借入金額10万ドルまでに対応する支払利子が所得控除の対象。車や家具などの購入や、休暇に費やすための借入は税法上パーソナル・ローンと呼ばれ、その支払利子の控除は認められません。それに対して住宅エクィティー・ローンを借り入れて、その資金で車や家具を買ったり、休暇に使っても、支払利子の控除が認められます。住宅改築：住宅の改築、増築または建築のために行う借入も、住宅の購入と同等の扱いを受け、その支払利子が控除される。リファイナンス・ローン：既存の住宅ローンよりも低利率などの好条件なローンへの切り換えたリファイナンス・ローンの支払利子は、元の住宅ローンの支払利子と同様に控除される。住宅売却益：住居の売却益は25万ドル（夫婦合算申告は50万ドル）まで、非課税（免税）扱い。

米国公認会計士大島襄